商住公寓

商住公寓能買嗎？若是作為辦公室來說，是可以考慮購買的；但若是作為住宅來說，*不同購買，原因如下：

1、功能有限

許多商住公寓不能夠在當(dāng)?shù)剞k理落戶，而且商住公寓的公攤面積要比商品房的大，因此，可能在看的時候，覺得商住公寓的面積還是很大的，但是實際入住后，商住公寓的套內(nèi)面積少了很多。而且，商住公寓綠化面積比較小。

2、性價比不高

商住公寓雖說在價格上可能會低一些，但是其中方面的收費卻是很高。例如水電費，商住公寓的水電費是商業(yè)的，要比商品房的水電高出很多。公攤面積讓商住公寓的保值率不高，因此商住公寓的性價比不高。

3、潛力有限

在購買商住公寓的時候，需要支付50%以上才行。雖說商住公寓的房價要低，但是首付也是比較大的，而且商住公寓的貸款年限也沒有商品房的貸款年限長。而且，商住公寓也很難租出去。因此，商住公寓不管自身的保值率，還是出租回報率都是比較低的，因此，商住公寓的潛力是有限的。

1、產(chǎn)權(quán)年限

商住公寓和普通住宅區(qū)別*的是產(chǎn)權(quán)年限不同。一般來說，房屋的使用時間是沒有限制的，但土地產(chǎn)權(quán)的使用是有年限的。通常土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年。

2、水電費

普通住宅屬于民用住房，水電費按照民用水電的標(biāo)準(zhǔn)來收取；而商業(yè)公寓屬于商用住房，水電費都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來收取的，因此，住宅的水電費支出會比商業(yè)公寓的支出節(jié)省一半。

3、落戶

商業(yè)公寓是在商業(yè)用地上建起來的項目，屬于商業(yè)性質(zhì)，不能解決戶口問題。若是住宅，根據(jù)不同地區(qū)的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以解決戶口問題的。

4、居住舒適度

普通住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密性也比較好；而商業(yè)公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多而且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。

商住公寓交易稅費包括許多部分，分別是契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地*、個人所得稅等等，以下是詳細(xì)的介紹。

1、契稅：交易價格的3%；

2、營業(yè)稅：（交易價格-原購房*價格）的5.6%；

3、印花稅：交易價格的0.05%；

4、土地*

房屋的折舊費，房屋每年折舊原購房*價格的5%，持有房產(chǎn)三年就是折舊15%；

持有房產(chǎn)的總成本=原購房*價格+契稅+營業(yè)稅+印花稅+折舊費；

土地*：（交易價格-持有房產(chǎn)的總成本）的30%。

在交易價格不變的情況下，房產(chǎn)持有的時間越長，土地*因為房屋折舊原因會越低。

5、個人所得稅

（交易價格-持有房產(chǎn)的總成本-土地*）的20%。

隨著房產(chǎn)持有時間的加長，土地*會越來越少，但個人所得稅會越來越高。