土地所有權

1、土地所有權：

土地所有權是指土地所有者依法對自己的土地所享有的占有、使用、*和處分的權利。土地所有者這種占有、使用、*和處分權利，是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。根據(jù)《憲法》規(guī)定，在我國，土地所有權的權利主體只能是國家和農(nóng)民集體，其它任何組織和公民個人都不享有土地所有權，這是由我國土地的社會主義公有制決定的。

其中：城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

國家所有的土地不需要專門確權，集體土地所有權分別確定給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有、村農(nóng)民集體所有或村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有。

2、土地使用權：

土地使用權是指國家機關、企事業(yè)單位、農(nóng)村集體和個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、*和有限處分的權利。

土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設用地、未利用地的使用權。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得*的權利，國有土地使用權的取得*有劃撥、出讓、出租、作價入股等。而農(nóng)民集體土地使用權是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得*的權利。農(nóng)民集體土地使用權可分為農(nóng)用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。

根據(jù)《物權法》第184條關于不得抵押的財產(chǎn)的規(guī)定，土地所有權不得抵押，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。

土地所有權包括國有土地所有權和集體土地所有權。目前，我國法律沒有規(guī)定對國有土地所有權可以抵押。集體所有土地分為農(nóng)用地和建設用地，一般不允許抵押。如果允許土地所有權抵押，實現(xiàn)抵押權后，必然帶來土地所有權歸屬的改變，從而違反《憲法》和法律關于我國土地只能歸國家或者集體所有的規(guī)定。

所以根據(jù)法律規(guī)定，土地所有權不得進行抵押來擔保合同的履行。

*百八十四條　下列財產(chǎn)不得抵押：

(一)土地所有權。

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外。

(三)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施。

(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)。

(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

一、土地所有權的范圍、取得

我國實行社會主義公有制，與其他私有制國家不一樣，我國的土地所有權主要依據(jù)法律進行確認，因此土地所有權是《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)規(guī)定的所有權的一部分。

根據(jù)《憲法》及《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)，我國的土地所有權分為國家所有權和集體所有權兩種。其中，國家所有權依照法律規(guī)定進行確定，不需要進行登記。集體所有權也是依照法律規(guī)定進行確認，但需要必要的登記工作。

《物權法》第四十一條規(guī)定：法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權。

也就是說，任何單位和個人或者其他組織不能取得土地所有權，土地所有權只有國家所有和集體所有兩種形式。

《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地，自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

《物權法》第四十八條規(guī)定：森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

關于土地所有權，《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱《土地管理法實施條例》)第二條規(guī)定：

下列土地屬于全民所有即國家所有：

(一)城市市區(qū)的土地。

(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地。

(三)國家依法征用的土地。

(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。

(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。

(六)因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

以上是《土地管理法實施條例》對國有土地所有權做的細化規(guī)定。

《物權法》第五十八條規(guī)定：集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：

(一)法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。

(二)集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施。

(三)集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施。

(四)集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

二、土地所有權的確權、依據(jù)

1、土地所有權的確權

關于集體土地所有權和國有土地所有權兩種所有權形式的確權，《物權法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

2、土地所有權的依據(jù)

土地所有權需要依照法律確認，而不是通過登記確認，這與《物權法》中規(guī)定的其他物權不同，比較特殊。

《土地管理法》第十一條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。

可以看出，集體土地的確權依據(jù)是登記，需要進行土地確權登記，也就是發(fā)土地證并記載于土地登記簿上。該土地所有權證包括集體土地所有權證和集體土地建設用地使用證兩種證書，所以集體土地所有權需要登記發(fā)證確認。

《土地登記辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿上公示的行為。

前款規(guī)定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農(nóng)用地使用權;集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農(nóng)用地使用權(不含土地承包經(jīng)營權)。與集體土地使用權不同，國有土地使用權的取得不需要登記。

在土地使用權的取得中，有的土地依據(jù)登記，有的土地不需要登記。

例如《物權法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。對于以上物權的生效，可以不依照登記。

歸納來說，取得土地使用權不需要登記的情況有三種：*，法院的判決可以證明權利屬于個人，第二，仲裁委員會的判決和人民政府的征收決定，這三，依據(jù)法律文書而導致的權利成立。

除此外，還有一些情況：

《物權法》第二十九條規(guī)定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

《物權法》第三十條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

《物權法》中第三十一條規(guī)定：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。

也就是說，在以上情況下處置特殊物權時，需要進行登記。

三、土地所有權的轉(zhuǎn)移

1、土地所有權的轉(zhuǎn)移方向

《憲法》規(guī)定土地所有權不能買賣，但在實際操作中，我國的國有所有制和集體所有制之間可以進行轉(zhuǎn)移，只是這種轉(zhuǎn)移具有嚴格的方向性限制，即只能由集體土地所有權轉(zhuǎn)化為國有土地所有權，這是目前*存在的轉(zhuǎn)移*。

2、土地所有權的轉(zhuǎn)移途徑

土地所有權的轉(zhuǎn)移途徑有兩種：征收和沒收。

《物權法》第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

《物權法》和《土地管理法》并沒有對公共利益做出明確具體的界定，現(xiàn)實生活中的征收行為包括基礎設施建設、大型水利、水電、交通、重點能源建設等，也包括實現(xiàn)城市規(guī)劃、改變城市面貌等，這些都是公共利益，能夠使百姓普遍受益。

《物權法》第四十三條規(guī)定：國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。

《土地管理法》實行耕地特殊保護政策，對征地具有明確規(guī)定，其中征地中常見的將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地是國家嚴格限制的類別。