二手房交房流程

1、查看是否有私搭私建部分

一要查看所買(mǎi)二手房是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；二要查看屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房，或?qū)⒁婚g分隔成兩間；三看陽(yáng)臺(tái)是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。

2、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

二手房驗(yàn)收的準(zhǔn)確面積包括建筑面積，使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積；產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，但保險(xiǎn)的辦法是實(shí)地測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂的地毯面積。

3、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修狀況

二手房驗(yàn)收時(shí)要弄清戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題；原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是否需要全部打掉。

4、考核房屋的配套情況

打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象；觀察戶(hù)內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；*線的接通情況，是普通*線還是ISDN*線；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)使用；小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠等。

買(mǎi)方： 

1、交易手續(xù)費(fèi):建筑面積*3元/平方； 

2、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；

個(gè)人:50元/宗;每加1人增收10元；

單位:80元/宗； 

非住宅:550元/宗，每加1人增收10元； 

3、 交易契稅:

(1)購(gòu)買(mǎi)家庭*住房，購(gòu)房建筑面積90平方米及以下的:地稅局評(píng)估價(jià)(不含稅價(jià))*1%； 

(2)購(gòu)買(mǎi)家庭*住房，購(gòu)房建筑面積90平方米以上的:地稅局評(píng)估價(jià)(不含稅價(jià))*1.5%； 

(3)購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性生活住房，購(gòu)房建筑面積90平方米及以下的:地稅局評(píng)估價(jià)(不含稅價(jià))*1%； 

(4)購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性生活住房，購(gòu)房建筑面積90平方米以上的:地稅局評(píng)估價(jià)(不含稅價(jià))*2%； 

(以上需以家庭為單位(包括未成年子女)，買(mǎi)方必須提供戶(hù)口本原件、結(jié)婚證或半個(gè)月累的無(wú)婚姻登記證明原件，戶(hù)籍所在地的無(wú)房證明)； 

(5)三套及以上住房:地稅局評(píng)估價(jià)(不含稅價(jià))*3%； 

(6)贈(zèng)與、非住宅、單位購(gòu)買(mǎi):地稅局評(píng)估價(jià)(不含稅價(jià))*3%。 

4、 交易印花稅:

個(gè)人住宅:免征

非住宅，單位購(gòu)買(mǎi)或出售:地稅局評(píng)估價(jià)*0.05%

5、 抵押登記費(fèi):

抵押權(quán)人是個(gè)人住宅:50元/宗

單位住宅:80元/宗

非住宅:550元/宗

6、 證照印花稅:

5元/證，每增加1人加收5元；

賣(mài)方： 

1、交易手續(xù)費(fèi):建筑面積*3元/平方

2、交易印花稅:

3、土地出讓金:

房改房、安居房、解困房:地稅局評(píng)估價(jià)*1%

商品房、私房:地段基準(zhǔn)價(jià)*面積*10%(基準(zhǔn)地價(jià)要上房管局*查詢(xún))

單位:地段基準(zhǔn)價(jià)*房屋面積

4、個(gè)人所得稅:

免征:購(gòu)買(mǎi)5年以上家庭*生活住房

未滿(mǎn)5年征收:地稅局估價(jià)*1%或差額*20%(有*)

5、*:免征(2016年5月1號(hào)"營(yíng)改增"后，營(yíng)業(yè)稅改征*):

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收*;

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征*(北上廣深除外)。

1、查看三書(shū)一證一表

三書(shū)一證一表是購(gòu)入二手房關(guān)鍵的證件，其中“三書(shū)”指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(可帶走)、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(可帶走)、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

2、先驗(yàn)房后簽字交費(fèi)

驗(yàn)房前，物業(yè)會(huì)催促業(yè)主交付物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用。業(yè)主可同他們交流，驗(yàn)收后，再交費(fèi)。從物業(yè)處拿鑰匙，應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶(hù)門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙等幾把。注意：不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時(shí)取證，為日后舉證奠定基礎(chǔ)，保存好驗(yàn)房問(wèn)題備案單。

3、簽相關(guān)合同

簽買(mǎi)賣(mài)合同、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理等合同時(shí)，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。

4、交合理費(fèi)用

一般為有物價(jià)局批文的物業(yè)管理費(fèi)，還有裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)等。

注：以上價(jià)格僅供參考，具體以實(shí)際報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。